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文/富甲中國

 

高檔物業，不言而喻，有著較高的利潤，同時也意味著，將承擔可能出現的更高風險。

在國家宏觀政策“平穩房地產價格”、“鼓勵中低價位住宅開發”的背景下，高檔物業是否就沒有前途，是否就成為業界所講的高檔物業進入了一個“休眠期”呢？筆者的觀點是，未必如此。

因此，有必要對高檔物業投資開發的風險進行重新認識，并探索解決和規避的對策。

 

房地產是不動產，有著不可估量的升值潛力，隨著國家對房改政策的出臺及實施，給房地產行業消費注入了新的活力，因此房地產在中國是一個朝陽產業，具有較大的發展空間。但是房地產同時又具有資本密集度高、開發周期長、專業性強等特點，一旦市場判斷錯誤或者操作失誤，又會“船大難調頭”，所以具有高風險的一面。

房地產行業有句行話：房地產的關鍵第一是地段、第二是地段、第三還是地段。房地產作為不動產，蓋起來了就不能搬走。所以，位置至關重要。但到底什么樣的位置才是好位置？是不是越靠市中心的位置就越是好位置？這恐怕得打一個大大的問號。眾所周知的是，當前在長沙市，所謂的好地段并不完全是指市區核心地段，對住宅項目尤其是大型住宅項目來說，二環左右尤其是東二環和南二環位置的許多項目成了最具有發展的樓盤。另一個現象倒是奇怪，越是市中心的項目，銷售越不盡理想。這說明什么？我們認為，說明地段評價的標準需要重新認定。

其實問題的關鍵是市場，市場比位置更重要。但因為市場無形、位置有形，一般開發商在遇到位置好的項目時，往往會由于興奮而抵不住誘惑，以致忽略了市場或者競爭風險、招致失敗的結果。

  工程上容易出現的問題第一是工程質量，第二是工期。工程的質量與工期直接關系到開發商的切身利益與信譽，如果在施工中出現不可預見的問題（如土質、軍用或通訊電纜等”，那么就會影響工期、工期的拖延，直接關系到向客戶的承諾，賠償不說，公司信譽也下降，然而為了趕工期，勢必會引發工程質量問題。因此，在做項目之前，一定要盡可能深入的了解項目的工程狀況，作好現場的勘察工作，掌握場地周圍市政管線的分布情況，結合場地開挖，地基處理，冬季施工等具體內容盡量科學合理的安排工期，留有余地。再有就是開發商在選擇施工單位和監理單位的時候，一定要按程序走，嚴格把關。

  　　3、銷售風險

  　　房子是賣得出去好還是賣不出去好？實際上，房子賣得出去不見得就是好事，關鍵還得看銷售率是多少。根據目前一般項目的情況，銷售率至少必須達到70％以上，數量較大的回籠款加上銀行貸款和開發商自有資金，資金狀況保持正常，入住形勢也不錯，這個項目才可以說是立于不敗之地。像銷售率停留在40％的項目最麻煩、不蓋不行，換開發商也不行，已經賣出去了這么多房子，新的開發商跟原有這么多的客戶很難打交道，銷售前提和銷售承諾很難保持一致。所以，在項目推出前，一定要把市場研究透，把策劃功夫做足，產品定位要準，爭取一炮打響，使銷售率迅速達到70％以上的安全地帶。如果銷售不力，則要盡快調整策略，不要不死不活地拖下去。

4、設計風險

  　　目前房地產設計環節存在的問題，第一是對設計的重視程度低，樓盤的設計水準差，第二是只考慮國家設計規范和開發商的主觀好惡，而忽視市場因素對設計的要求。

設計中經常存在的另一類毛病是房型太多，不管這個項目總共是兩百套房子，還是兩千套房子，都假設全市人民是我的目標客戶，都推出從一房一廳到六房三廳應有盡有的戶型以供選擇，并洋洋自得地將它作為賣點登在廣告上，其實這是非常危險的，一般來說，每一個項目都會有一、兩個自己的主力房型，這樣的房型會賣得很快、很多，而有的房型就會無人問津。除了規模比較大的項目，要考慮市場容量問題而推出較多的戶型之外，規模較小的項目是不太適合做太多戶型的，因為太多戶型就會有不太好賣的房型，這種戶型多了，銷售比例就會比較低。

5、物業管理風險

  　　物業管理在房地產各環節里的特點是滯后，滯后的含義有兩個：一是出現得晚，要在客戶入住后才出現，二是如果發現有問題，調整起來也慢，調整的效果要經過較長的時間才能顯示出來。

  　物業管理的另外一個陷阱來源于銷售承諾，如果承諾失言，就會給后期的管理帶來無窮無盡的災難：諸如免費班車，一入住就開通24小時熱水等等，所以嚴格控制承諾，加強銷售環節和物業管理環節的配合是非常重要的。

  　6、供給風險

  　　市場有兩只手，一只是需求，一只是供給。對很多規模較小的項目來說，由于市場占有率不高。所以受宏觀市場變化的影響其實并不大。全年商品房銷售量增加或減少百分之十至二十，對一個只有兩、三百套房子的項目來說，很難說會有多少明顯影響，但在你旁邊有一個價位跟你差不多，價格性能比你更優越的項目的出現對你的影響才可能是致命的。

所以我們提出：供給比需求更值得研究。當然市場占有率比較高的公司又另當別論，市場規模對這樣的公司的影響比較明顯。不過無論如何，怎樣提升樓盤的價格性能比，怎樣在競爭日益激烈的市場中去找到自己的定位并做出自己的特色，已成為擺在發展商面前日益嚴竣的現實。

在長沙，政策性風險主要來自金融政策，總的原則是嚴控貸款，尤其是對高檔別墅物業以及商業樓盤控制相當嚴格，因而在做這些類型的物業時需要慎重分析融資風險。

相關鏈接： 《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》中規定，在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支持。

享受優惠政策的住房原則上應同時滿足三項條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下。

建設部負責人表示，根據城市房地產管理法的有關規定，國務院決定禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。同時，實行實名制購房，實現商品房預銷售合同網上即時備案。

高檔物業，相對來說可能具有更大的風險。這種風險，我們認為主要是市場定位和產品規劃設計方面的風險，縱觀目前長沙已售和在售的大型高檔項目，莫不如此。成功者，總結分析原因，也首先歸功于市場定位好與產品規劃設計準�？梢哉f，這種風險應該是可以避免的，但關鍵看前期對市場研究和產品研究的程度，以及把握的準確度。一旦開始就錯了，后期可能修改也難。據說香格里麓山別墅項目號稱是長沙前期籌備和產品研究做得最長的一個大盤（從選地到初步推出好象有3年多）。

工期與開發策略往往被忽視了，其實它們也是高檔樓盤尤其是大型高檔樓盤潛在的重要風險因素之一。大型高檔樓盤開發周期往往較長，所以開發的策略相當重要。從工期方面分析，主要可能存在多期開發不連續，銷售節奏控制不好，可能銷售“斷糧”或“嚴重滯銷”，整個項目的價值鏈可能脫節，產品類型開發先后順序不便理等等。

因而必須安排好開發周期，并對每一開發周期的工期進行科學分配，以及各期之間的銜接把握，同時注意產品開發略與工期的有效對接，實現最理想的產品在最理想的時機入市銷售，并創造出最理想的銷售效果。

幾乎所有開發商都知道，做房地產開發沒有不進行一些違規操作的，巧妙的違規和鉆政策空子，可以節省某些正常的費用和程序，為項目帶來一定的利益。但在操作時要慎重，否則弄不好反而成為潛在甚至是巨大的風險。在長沙，最典型的可能是幾年前的明星企業“勤隆房產”，開發了明天世紀花園和明天世紀廣場，因為嚴重的違規和違法操作，導致資格都被吊銷，沉寂幾年，直到現在才被監控以臨時資質繼續開發和銷售其原來的明天世紀花園項目（已改頭換面為“御景龍城”），而明天世紀廣場現在還爛在韶山路上。

典型的為內部認籌和VIP認籌風波，首發于深圳廣州等發達城市，現廣東已明令禁止。而在長沙，從一年前開始風行，到現在已經成為普遍的銷售手段，甚至出現本來項目規劃審批要到下半年通過的，卻在春季房交會上就開始進行VIP認籌了。還有借此種名義進行圈錢的做法，或者以內認為幌子，進行一房或一號多認多卡的操作，甚至弄虛作假“帶籠子”，檸檬麗都事件就為典型，被湖南本地媒體和南方幾家媒體曝光過，至今還有消費者投訴或訴訟，在業界的信譽度也大打折扣。如果在銷售手段和措施上，缺乏創新，盲目跟風，不誠信，甚至嚴重對客戶不負責任，其風險也是不容置疑的。

 

毫無疑問，高檔物業開發成功的話，其利潤也是相當高的，研究表明高檔物業利潤率普遍在50%以上。有實力的開發商，有操盤經驗和品牌資的開發商，特別講究誠信和負責任的開發商，拿到了規模地塊，我們認為并且建議，可以做高檔物業方向進行開發。

從供需關系方面分析也好，就整個行業發展趨勢角度分析也罷，還是從政策層面合理優化住宅產品結構角度分析，我們都認為，高檔物業還是存在更多商業的。作為中部內陸城市的長沙，其典型的消費型城市特征，以及以自住為主、超前享受的購房理念，都是希望更多高品質大規模的高檔物業出現的。

許多業內人士認為，長沙的別墅產品開發有很大空間，目前還是起步階段。從長沙整個房地產市場來看，好房子還是少的，長沙的爆發時候還沒到， 2005、2006、2007三年會爆發，怕會有600萬的爆發量，鄭州已經爆發了，長沙不遠。

一是充分研究市場、準確定位產品。

二是站在全國的高度、著眼于板塊價值進行合理選址，實現板塊資源最大化的整合利用。

三是進行大盤思維、分期開發與梯度化推廣。

四是環境與景觀營造先行。

五是及時啟動造勢營銷，策略包裝與感性傳播打動潛在消費階層。

 

（說明：本文有關材料來自《長沙樓市專題調研報告》，并得到多家公司的認同和大力支持�。�